전문가들은 3년 뒤 집값 폭등 우려를 제기하고 있다.
최근 미분양 주택이 크게 줄어들고 있다는 소식이 들려온다. 국토교통부가 발표한 2023년 7월 주택통계에 따르면 전국 미분양주택은 7월말 기준 6만3087가구로, 5개월째 감소세다.
이는 주택수요가 기존주택보다는 미분양을 포함한 신규분양시장으로 눈을 돌리고 있다는 의미다. 그러나 일부 전문가들은 이를 오히려 부정적인 신호로 평가하고 있다. 그 이유는 향후 주택공급이 크게 부족해질 것이라는 전망 때문이다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “인허가, 착공 등 주택공급의 선행지표들이 워낙 부진하다”며 “이는 향후 주택공급이 크게 부족해질 것이란 신호다. 가격이 급등하기 전 미분양이라도 신축 아파트를 구매하려는 수요가 커지고 있는 것”이라고 설명했다.
실제로 올 들어 7월까지 전국 주택 인허가 실적은 20만7278가구로 전년 동기 대비 29.9% 적고, 착공은 5만3968가구로 작년 같은 기간 실적의 절반에도 못 미친다.
주택 인허가·착공은 주택공급의 선행지표로, 실제 입주가 이뤄지는 2~3년 뒤에 공급물량 부족에 따른 집값 급등 우려가 나오는 이유다.
서울의 경우 공급 부족 문제가 더욱 심각하다.
주택 수요가 가장 큰 서울의 경우 착공실적은 1만3726가구로, 작년 동기 대비 68% 줄었다. 서울의 경우 공공분양도 크게 감소하고 있다.
올 들어 한국토지주택공사 (LH)가 분양한 아파트 (사전청약 제외)는 지난 7월 분양한 화성태안 B3블록 (688가구)이 유일하다.
9월 이후 계획된 물량 (8개 단지 4135가구)을 차질없이 공급한다고 해도, 지난해 분양물량 (약 2만가구)의 4분의 1 수준에 불과하다. 향후 공급 여력도 불확실하다. LH의 올해 인허가 실적은 5117가구로 올해 연간 계획량의 9% 수준에 머물러있다.
서울의 주택공급 부족 문제는 정부의 부동산 정책과도 관련이 있다. 정부는 지난해 8월부터 서울과 수도권 일부 지역에 대해 공급규제지역을 지정하고, 건설업체의 토지보유 한도를 강화하는 등의 조치를 취했다.
이는 투기적 수요를 억제하고, 공공주도의 주택공급을 확대하기 위한 목적이었다. 그러나 실제로는 공공주도의 주택공급이 원활하지 않고, 민간주도의 주택공급은 규제로 인해 줄어들고 있다. 이에 따라 서울의 주택공급은 점점 더 부족해지고, 집값은 계속 상승하고 있다.
주택공급을 확대하기 위해서는 어떤 대책이 필요할까?
전문가들은 주택공급을 확대하기 위해서는 부동산 프로젝트파이낸싱 (PF) 등 부동산 금융의 개선을 주문한다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “현재 민간 주택사업자들은 PF대출이 꽉 막혀있어 인허가·착공을 하고 싶어도 못하고 있다”며 “PF가 해소되지 않는 한 주택공급은 계속 부진할 것”이라고 말했다.
박 교수 역시 “금융당국 등 정부가 지금 이를 해결하지 않으면 3년 뒤 입주공백기가 발생, 집값 폭등 가능성이 높아진다”고 말했다. PF란 부동산 개발사업자가 사업비를 조달하기 위해 금융기관으로부터 대출을 받는 것을 말한다.
PF대출은 사업자의 신용보다는 사업의 성공 가능성에 따라 결정되기 때문에, 사업자들에게 유리한 금융 방식이다. 그러나 최근 들어 정부의 부동산 규제와 금융감독으로 인해 PF대출이 줄어들고 있다.
정부도 이같은 문제를 인식하고 있으며, 최근 들어 ‘공급 시그널’을 거듭 언급하고 있다.
원희룡 국토부 장관은 최근 기자간담회에서 부진한 인허가·착공실적을 언급하며 “공급의 급격한 축소로 인해 ‘향후 가격급등의 여지가 있다’고 국민들이 속단, 시장상황에 영향을 주지 않도록 정부가 미세조정을 역점을 둘 것”이라고 했다.
국토부는 이튿날 열린 주택공급혁신위원회도 회의 일부를 이례적으로 언론에 공개하면서 ‘공급 신호’를 강조했다. 원 장관은 “주택공급을 확대하기 위해 공공분양, 민간분양, 임대주택 등 다양한 방식을 적극적으로 추진할 것”이라고 밝혔다.
또한, “부동산 금융의 원활화를 위해 금융당국과 협력하여 PF대출 등의 문제를 해결할 것”이라고 덧붙였다.
주택공급의 확대는 집값 안정에 도움이 될까?
주택공급의 확대는 집값 안정에 도움이 될 수 있다. 하지만 공급만으로는 부족하다. 수요측면에서도 적절한 조치가 필요하다. 현재 주택시장에는 투기적 수요와 비정규직 등의 사회문제로 인한 안전망 수요가 혼재하고 있다.
이러한 수요를 구분하고, 투기적 수요는 억제하고, 안전망 수요는 지원하는 정책이 필요하다. 또한, 주택시장의 투명성과 신뢰성을 높이기 위해, 주택거래 정보의 공개와 감독을 강화하고, 부동산 관련 법률과 제도를 개선하는 것도 중요하다.
주택은 우리의 삶에 영향을 미치는 중요한 자산이다. 주택시장의 불안정은 국민들의 불안감과 불만을 증폭시킨다.
정부와 시장 참여자들은 주택시장의 안정을 위해 적극적으로 노력해야 한다. 그렇게 해야만 국민들의 주거복지와 행복을 증진할 수 있을 것이다.
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